Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, giá nhà "vừa túi tiền" là vừa thu nhập. Phân khúc này phù hợp với người có thu nhập trung bình.
Phân tích kinh nghiệm của nhiều nước là tốt nhưng cũng cần xem xét kỹ lưỡng. Ví dụ như Singapore có hỗ trợ ngân sách của Nhà nước cho loại hình sản phẩm này, nhưng ở Việt Nam lại không có ngân sách hỗ trợ. Vì thế, Việt Nam có những điều kiện, tính chất khác biệt so với các nền kinh tế nhiều quốc gia trên thế giới.
Về thị trường bất động sản Việt Nam, nguồn cung từ sơ cấp không có nhiều người tiếp cận được mà chủ yếu là tiếp cận ở giai đoạn thứ cấp, tức là giá đã tăng một lần. Ngay tiếp sau đó, ở thị trường thứ cấp, sản phẩm có khi trải qua 5 - 7 chặng chưa chắc đến được với người có nhu cầu ở thực. Như vậy, giá bất động sản Việt Nam cao vì nguồn cung chưa gặp cầu.
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ
GS Đặng Hùng Võ đặt vấn đề: "Tại sao giá nhà ở lại cao đến thế, sau 10 năm giá nhà ở xã hội tăng gấp đôi? Tôi cho rằng, khó khăn là chưa đặt được giá trần khi bán ra nhà ở xã hội. Nhà nước phải đặt ra một giá trần cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và tùy mỗi dự án sẽ đưa ra mức giá bán khác nhau.
Ngoài ra, chi phí đất đai còn đang khá cao cũng khiến giá bất động sản tăng cao, nhất là khi bảng giá đất ngày càng tiệm cận giá thị trường. "Để giải quyết bài toán nhà ở vừa túi tiền, tôi cho rằng cần xử lý 2 vấn đề: Thứ nhất, giá nhà phải thấp; thứ hai, "túi tiền phải to", tức là giải quyết vấn đề thu nhập của người dân", GS nhấn mạnh.
Góp ý về đề tài khoa học của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, đây là một đề tài khó, bởi nó vừa mang tính khoa học vừa là vấn đề kinh tế xã hội.
Việc phân định giữa phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền với các phân khúc khác phải đi cùng với việc xác định đối tượng phù hợp. Do vậy, khi hoàn thiện đề xuất chính sách, cần phải làm rõ vấn đề này.
Theo TS Nghĩa, trong bối cảnh mới, chúng ta cần lưu ý tốc độ tăng trưởng của bất động sản bằng tốc độ tăng trưởng GDP cộng với tốc độ tăng lạm phát và đô thị hóa.
Hiện nay, Việt Nam đang hướng đến tăng trưởng kinh tế 2 con số, lạm phát cũng sẽ tăng theo không dừng ở mức 3,5% mà có thể lên tới 4 - 5%; kéo theo tốc độ tăng giá bất động sản trong tương lai từ năm 2026 trở đi có thể lên tới khoảng 12 - 15%. Đây là vấn đề cần quan tâm và phải tính giải pháp kịp thời để kiềm chế đà tăng này.
TS Lê Xuân Nghĩa
"Nhiều chuyên gia bất động sản trên thế giới đều đồng tình rằng giá bất động sản trên toàn cầu sẽ không bao giờ giảm, kể cả Trung Quốc. Đặc biệt, giá bất động sản của Việt Nam cao gấp đôi Trung Quốc trong giai đoạn hiện tại. Điều này dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản rất rõ. Chính vì vậy, tôi cho rằng cần đẩy nhanh đề tài để có thể kịp thời đưa ra các chính sách, nhằm ngăn chặn nguy cơ nổ bong bóng và ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế", TS Nghĩa nhấn mạnh.
TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cũng đặt ra 3 vấn đề về nhà ở giá vừa túi tiền.
Thứ nhất, trong quy hoạch, kế hoạch của các địa phương, luôn có một chỉ tiêu quan trọng là chỉ tiêu dân số. Với nguồn cung nhà ở hiện tại, liệu đã đáp ứng được nhu cầu của số lượng dân số đó chưa?
Thứ hai, trong giai đoạn vừa qua, nguồn cung bất động sản có đến 80% là bất động sản cao cấp.
Thứ ba, đại đa số người dân có thu nhập trung bình vẫn khó khăn trong việc tiếp cận được nhà ở.
TS Nguyễn Văn Khôi
Theo vị này, hiện phân khúc nhà ở trung bình, vừa túi tiền rất hấp dẫn. Các đơn vị phân tích cần làm rõ các điều khoản về đất đai, cơ chế ưu đãi là gì, lãi suất ra sao. Đồng thời, Nhà nước phải điều tiết chính sách đất đai thông qua kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương. Cùng với đó điều tiết nguồn tài chính cho thị trường bất động sản thông qua công cụ thuế và tín dụng.
Đặc biệt, vấn đề cải cách thủ tục hành chính là một thách thức, cụ thể là thủ tục đầu tư. Hiện nay, thủ tục đầu tư phức tạp có thể gây khó khăn và mất thời gian cho doanh nghiệp.
Ngoài ra, vấn đề kiểm soát giá là một yếu tố quan trọng trong đề tài để các doanh nghiệp có thể chủ động hơn và không bị bất ngờ khi giá cả và yếu tố trượt giá trong xây dựng biến động. Vị này cũng phân vân với phương pháp "giá trần" vì khó xác định giá thế nào là cao hay thấp. Thay vào đó, khi có biến động ở các yếu tố nhất định, nên cho phép điều chỉnh theo hệ số của yếu tố đó.
"Tôi đề nghị nghiên cứu và đề xuất giải pháp cho phép điều chỉnh giá khi có biến động, đồng thời xác định rõ mức độ biến động được phép điều chỉnh. Điều này sẽ giúp chúng ta dự đoán được giá", TS Khôi chia sẻ.
Cùng quan điểm, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cao cấp cho hay, khi bàn đến khái niệm nhà ở vừa túi tiền, cần xem xét mô hình của nó thực sự như thế nào, cần có tiêu chí, tiêu chuẩn ra sao.
TS Vũ Đình Ánh
Về vấn đề này theo TS Ánh cần lưu ý:
Thứ nhất, chúng ta đặt sản phẩm này ở đâu trong thị trường bất động sản Việt Nam?
Thứ hai, chúng ta phải phân loại, tức là đặt vấn đề sở hữu, hay hướng tới cho thuê, không thể đặt lẫn sản phẩm vừa bán, thuê và thuê mua. Chúng ta phải phân loại rõ, từ đó mới có thể ban hành các chính sách hỗ trợ khác nhau.
Thứ ba là vấn đề "túi tiền". Chúng ta phải làm rất rõ, thời điểm năm 2014, thời điểm hiện tại, giai đoạn 2030 - 2045 túi tiền của người dân Việt Nam đã, đang và sẽ như thế nào? Qua đó để thấy rằng giá có phải là vấn đề lớn nhất của sản phẩm này hay không?
Ngoài ra còn có một số vấn đề khác như khoảng cách chất lượng sống, chất lượng công trình phải làm rất rõ. Trong đề tài khoa học cần phải bàn đến câu chuyện chất lượng công trình, chi phí vận hành; cách tiếp cận túi tiền phải thực tế với người Việt Nam.
"Đặc biệt, tôi muốn nhấn mạnh rằng, đầu ra của đề tài nghiên cứu khoa học này chúng ta cần kiến nghị sửa Luật nào, phân loại chính sách, cơ chế và ai là người làm? Nhất là trong bối cảnh hiện nay, chúng ta có cấp Trung ương, cấp tỉnh, cấp xã thì mỗi cấp sẽ chịu trách nhiệm xây dựng những chính sách nào. Và cuối cùng là tác động của phân khúc này đến các phân khúc khác của thị trường ra sao", TS Ánh nhấn mạnh.
CÙNG CHUYÊN MỤC
