Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ; Bộ Tư pháp và Bộ Kế hoạch và Đầu tư ngày 19/9/2021, Hiệp hội BĐS Tp.HCM đã đánh giá tác động của việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đến thị trường BĐS.
Sửa đổi, bổ sung là rất cần thiết và cấp bách gỡ khó khăn cho chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại
Ngày 15/09/2021, Văn phòng Chính phủ có Văn bản số 6505/VPCP-PL truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Trong đó có nội dung đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư liên quan đến việc sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở: Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp, các bộ, cơ quan liên quan tiếp tục nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động, hoàn thiện hồ sơ đề nghị sửa đổi, bổ sung các quy định này theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, báo cáo Chính phủ xem xét, quyết định.
Theo Chủ tịch HoREA, việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 là phù hợp với ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Mặc dù điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 về bản chất là sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, nhưng điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 nằm trong Luật Đầu tư 2020, nên việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 là nhằm để đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ của các quy định pháp luật có liên quan đến lĩnh vực đầu tư và không làm phát sinh thêm "đầu luật mới", nhằm tháo gỡ ngay các khó khăn cho đầu tư kinh doanh trong tình hình dịch Covì-19, phù hợp với Nghị quyết số 74/NQ-CP ngày 20/08/2021 của Chính phủ chỉ đạo xây dựng Đề án Luật sửa đổi, bổ sung 10 Luật (trong đó có Luật Đầu tư 2020, không có Luật Nhà ở 2014), do Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 "ẩn" tại điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020.
Việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) là rất cần thiết và cấp bách để tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án.
Theo HoREA, việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) sẽ có tác động tích cực đến công tác xây dựng pháp luật, sẽ đảm bảo được tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, trước hết giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 và không làm phát sinh việc phải sửa đổi, bổ sung các điều luật khác.
Cần sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) để đảm bảo sự phù hợp, thống nhất, đồng bộ giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013 và Đầu tư 2020 về "phạm vi điều chỉnh" của quy phạm pháp luật:
Nhận thấy, "Phạm vi điều chỉnh" của Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 2 trường hợp:
-Trường hợp 1: Nhà đầu tư "Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở" (Khoản 1), gồm các dự án có đất ở và các loại đất khác.
HoREA nhận thấy, số lượng loại dự án có đất ở và các loại đất khác chiếm khoảng trên dưới 80% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường.
Trường hợp 2: Nhà đầu tư "nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại" (Khoản 4), gồm các dự án có 100% đất ở.
Hiệp hội nhận thấy, số lượng loại dự án có 100% đất ở chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường.
Do vậy, Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã "bỏ sót" không công nhận chủ đầu tư đối với các trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng. Loại dự án này chiếm khoảng trên dưới 10% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường, nhưng lại thường là các dự án có quy mô diện tích lớn, như ví dụ sau đây:
Ví dụ: Doanh nghiệp A nhận chuyển nhượng 50 ha đất nông nghiệp trồng cây cao su phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị sân bay Long Thành, tỉnh Đồng Nai; hoặc doanh nghiệp B nhận chuyển nhượng 1 ha đất nhà xưởng tại quận 4 thành phố Hồ Chí Minh phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà chung cư cao tầng.
Căn cứ điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2021 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014), nếu trong các khu đất trên đây "có dính với đất ở" dù chỉ là 1 căn nhà có diện tích vài chục mét vuông có sổ đỏ "đất ở" thì doanh nghiệp được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; Nhưng nếu trong các khu đất trên đây "không dính với mét vuông đất ở" nào thì doanh nghiệp lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Điều này là rất là vô lý!.
Như vậy, việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) sẽ đảm bảo được tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, trước hết giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 và không làm phát sinh việc phải sửa đổi, bổ sung các điều luật khác.
Đồng thời, việc sửa đổi, bổ sung này sẽ không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát nguồn lực đất đai, bởi các quy định pháp luật hiện có đã khá đầy đủ và khá chặt chẽ (và sắp tới, cần tiếp tục xây dựng hoàn thiện thêm các quy định pháp luật này) để bịt kín các lỗ hổng, "bất cập" để đảm bảo huy động được nguồn lực rất lớn từ đất đai để phục vụ cho đầu tư phát triển đất nước và ổn định an sinh xã hội.
"Ách tắc" pháp lý khiến thất thu ngân sách nhà nước, nguồn lực đất đai
Có ý kiến quan ngại là việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014), mở rộng thêm việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư có 100% đất nông nghiệp, hoặc có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, thì sẽ dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, làm thất thoát tài sản công và nguồn lực từ đất đai.
Hiệp hội cho rằng quan ngại này không có cơ sở, mà chính việc chậm sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) mới là tác nhân làm sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước, làm chậm việc đưa đất vào sử dụng gây lãng phí tài nguyên đất đai.
Do vậy, việc sớm sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) sẽ làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước, sớm đưa đất vào sử dụng để đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất đai "tiết kiệm và có hiệu quả", không làm thất thoát nguồn lực đất đai. Thể hiện qua các số liệu thống kê của Tp.HCM sau đây:
Tổng số dự án nhà ở được Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt giảm mạnh trong 5 năm qua (năm 2016: 130 dự án; năm 2017: 130 dự án; năm 2018: 122 dự án; năm 2019: 22 dự án; năm 2020: 53 dự án); Tổng số nhà ở huy động vốn giảm mạnh trong 3 năm gần đây (năm 2018 giảm 34,2%; năm 2019 giảm 46,4%; năm 2020 giảm 60,7% so với năm 2017);
Trong 5 năm 2016-2020, số thu tiền sử dụng đất chỉ đạt 75.372 tỷ đồng chỉ chiếm tỷ lệ 4,15% tổng thu ngân sách thành phố và bị giảm mạnh trong 3 năm 2018-2020. Riêng số thu tiền sử dụng đất năm 2020 chỉ đạt 7.634 tỷ đồng bằng ½ số thu của năm 2019 và chỉ bằng 1/3 số thu tiền sử dụng đất năm 2017; Số thu thuế thu nhập doanh nghiệp từ kinh doanh bất động sản trong 4 năm 2017-2020 chỉ đạt 15.376 tỷ đồng và có xu thế bị sụt giảm.
Trong giai đoạn 2015-2020, căn cứ vào Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất 100% đất ở, mà loại dự án này chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường, nên kể từ ngày 10/12/2015 (Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) đến tháng 8/2018, tại Tp.HCM đã có 126 dự án nhà ở thương mại có đất hỗn hợp, không có 100% đất ở nên không được công nhận chủ đầu tư.
Từ tháng 9/2018 đến cuối năm 2020, các doanh nghiệp không nộp hồ sơ loại này nữa, vì có nộp thì cũng bị "bác", nên số lượng loại dự án nhà ở không có 100% đất ở không được công nhận chủ đầu tư chắc chắn là nhiều hơn.
Giả định mỗi dự án nhà ở thương mại trên đây có vốn mức đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư của 126 dự án sẽ là 126.000 tỷ đồng, thì việc không được công nhận chủ đầu tư 126 dự án này dẫn đến Nhà nước bị thất thu 12.600 tỷ đồng thuế GTGT (thuế suất 10%); nếu lợi nhuận đạt 20% tương đương 25.200 tỷ đồng, thì Nhà nước bị thất thu 5.040 tỷ đồng thuế TNDN (thuế suất 20%); Bên cạnh đó, nếu dự án được triển khai, phần dịch vụ, thương mại của 126 dự án này sẽ được đưa vào kinh doanh thì Nhà nước còn thu thêm các nguồn thuế phái sinh khác.
Nếu thống kê trong cả nước thì mức độ thất thu ngân sách nhà nước có thể gấp 3 lần, vì thị trường bất động sản Tp.HCM chiếm khoảng 1/3 thị trường bất động sản của cả nước.
Theo HoREA, Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) chỉ "nới lỏng", cho thêm 1 đối tượng là nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác" được công nhận chủ đầu tư, nhưng vẫn còn "bỏ sót" các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp), hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở), mà thường là các dự án lớn, nên vẫn sẽ còn làm thất thu ngân sách nhà nước.
Theo đó, việc không công nhận chủ đầu tư dẫn đến nhiều dự án không thể triển khai, không thể đưa đất vào sử dụng, lãng phí tài nguyên đất đai không phải do lỗi của nhà đầu tư, mà các "ách tắc, vướng mắc" này là do quy định chưa phù hợp, chưa thống nhất của Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở.
Vì thế, Hiệp hội BĐS Tp.HCM nhận thấy, chỉ có sớm sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở thì mới khắc phục được việc thất thu ngân sách nhà nước, sớm đưa đất vào sử dụng, không để lãng phí tài nguyên đất đai và phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai.
CÙNG CHUYÊN MỤC
