Đó là nhận định của ông Phạm Lâm – Chủ tịch DKRA Group, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam.
Là như thế nào thưa ông?
Nếu dùng một từ/cụm từ để ví von về thị trường địa ốc năm Quý Mão có lẽ “Mèo Tam thể” là hợp lý. Nghĩa là, thị trường có cả vùng sáng, vùng xám, vùng tối bao hàm cả điểm sáng và những điểm chưa lạc quan. Tuy nhiên, so với năm 2022, thị trường địa ốc năm 2023 có nhiều tín hiệu tích cực hơn.
Có thể thấy, năm 2022, thị trường BĐS bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bên cạnh sự khó khăn, thị trường cũng tồn tại nhiều diễn biến khó đoán định. Tuy nhiên, những tác động tâm lý từ năm 2022 sẽ được cải thiện vào năm 2023. Thị trường BĐS năm Quý Mão bắt đầu thoát ra khỏi những rối rắm, đang tiến đến bức tranh được tháo gỡ nhiều điểm nghẽn.
Nghĩa là, thị trường BĐS năm 2023 sẽ “bật dậy” mạnh mẽ?
Khi mới bước ra khỏi bức tranh khó khăn, thị trường không thể tăng trưởng đột biến được. Chúng ta cần có thời gian. Tuy vậy, so với quý 4/2022, thị trường BĐS năm Quý Mão sẽ lạc quan hơn. Càng tịnh tiến về phía sau, mọi thứ sẽ thuận lợi hơn nhiều.
Bởi vì, quý 4/2022, trong khi thị trường xuất hiện quá nhiều thông tin về chính sách tài chính, kinh tế vĩ mô… đa phần khách hàng không ra quyết định giao dịch BĐS ngay, mà có xu hướng chờ đợi và thận trọng quan sát thị trường. Bước sang năm 2023, việc khởi động nhiều chính sách có liên quan sẽ tác động đến tâm lý thị trường. Đây được xem là năm “bản lề” để xác lập lại điều kiện môi trường mới.
Khoảng từ quý 2/2023 trở đi, bức tranh thị trường BĐS sẽ được cải thiện rõ ràng hơn. Dĩ nhiên không hoàn toàn tốt, bởi các yếu tố thách thức vẫn còn đó, người mua vẫn mang tâm lý thận trọng... Nhưng so với giai đoạn trước sẽ khác rất nhiều. Hiện Chính phủ đang nỗ lực gỡ khó về các chính sách. Cùng với đó, giải ngân đầu tư công sẽ thúc đẩy thanh khoản thị trường BĐS lạc quan hơn vào năm 2023.
Nếu kịch bản thị trường địa ốc năm 2023 trầm lắng hơn năm 2022, ông nghĩ thế nào?
Đây không phải là giai đoạn khó khăn hay bế tắc của thị trường BĐS. Thậm chí, còn là giai đoạn tạo cơ hội rất lớn cho những doanh nghiệp có sẵn nguồn lực, chiến lược mới.
Khi nói về kịch bản trầm lắng hay không, chúng ta cần nhìn nhận trầm lắng ở điểm nào, phân khúc nào, thị trường khu vực nào. Theo tôi, năm 2023 là năm cực kì thách thức với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng ở tất cả các địa phương. Hay, những khu dân cư xa chưa hội tụ dân cư về sinh sống thì khả năng hấp thụ sẽ chậm.
Tuy nhiên, diễn biến cục bộ này không phản ánh bình diện chung của toàn thị trường địa ốc năm Quý Mão. Một số phân khúc BĐS vẫn có thanh khoản, sức cầu riêng. Nếu xét toàn bộ thị trường, khả năng thanh khoản sẽ tiếp tục giảm vào năm 2023 nhưng sẽ tốt hơn quý 4/2022.
Theo ông, thị trường sẽ phân hoá như thế nào vào năm nay?
Năm 2023, thị trường BĐS sẽ phân tách thành 2 nhóm: Vùng sáng và vùng xám. Vùng sáng là những BĐS pháp lý sạch tại khu vực Tp.HCM và vùng phụ cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An. Các sản phẩm này đáp ứng được những yêu cầu của bên mua như chất lượng sản phẩm, giá bán, chính sách bán hàng, hậu mãi… Tuy vậy, nguồn cung mới ở nhóm này không nhiều. Chủ yếu rơi vào những sản phẩm của các nhà phát triển có kinh nghiệm và uy tín trên thị trường.
Điểm vùng xám sẽ là những dự án ở các khu vực tiềm năng nhưng sản phẩm chưa hoàn chỉnh về mặt pháp lý, hạ tầng. Sức hút nhìn về dài hạn là có nhưng nếu so với khu vực Tp.HCM, cơ hội tiếp cận nhà đầu tư của các BĐS này thấp hơn.
Năm 2023, thị trường BĐS sẽ phân hoá rất rõ ràng. Những BĐS đáp ứng nhu cầu thực của người dân sẽ được đón nhận. Người mua có xu hướng lựa chọn các BĐS cách Tp.HCM trong bán kính 30 - 40km. Trong khi các BĐS chưa hoàn chỉnh pháp lý, hoặc pháp lý xong nhưng vị trí xa sẽ hạn chế nhu cầu.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông nhận diện những khó khăn và thách thức gì trong năm 2023?
Thị trường luôn có những cơ hội mới, việc chuẩn bị năng lực đội ngũ là rất quan trọng. Khi thị trường có nhiều diễn biến đa chiều thì đội ngũ nhân sự phải có năng lực phù hợp để thích ứng. Đồng thời, phải cải tiến cách thức vận hành bộ máy doanh nghiệp hiệu quả và phù hợp với tình hình thực tế. Theo đó, khi nội lực và cách vận hành doanh nghiệp được cải thiện thì việc nắm bắt các cơ hội sẽ khả thi hơn.
Năm 2023, như tôi nói, vừa có cơ hội, vừa có những trở ngại nhất định. Thị trường vừa bước qua giai đoạn tác động tâm lý, tất cả các yếu tố đều đang gặp khó khăn. BĐS không thể hồi phục nhanh chóng được mà phải từng bước một. Các doanh nghiệp địa ốc vì thế phải chuẩn bị các bước đi trong thận trọng.
Bản thân DKRA Group cũng thế. Doanh nghiệp đặt mục tiêu tăng trưởng ở trạng thái thận trọng. Đồng thời, năm 2023, doanh nghiệp cơ cấu lại nguồn lực, bằng cách tập trung vào việc đào tạo nguồn nhân lực chất lượng và tinh gọn bộ máy. Rà soát lại quản lý vận hành, nhận diện lợi thế cạnh tranh vượt trội, tập trung vào tăng trưởng bền vững, dài hạn là mục tiêu của doanh nghiệp trong thời gian sắp tới.
Cùng với đó, trước bối cảnh thị trường BĐS còn nhiều thách thức, doanh nghiệp cũng sẽ thiết lập lại tiêu chuẩn làm việc phù hợp với các đối tác để hạn chế những rủi ro ngoài tầm kiểm soát. Đồng thời, cân nhắc thêm nhiều tiêu chí quan trọng trong quá trình lựa chọn dự án phân phối. Với thị trường hiện nay, tiêu chí pháp lý rõ ràng phải đi đầu. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản dự án cũng như uy tín của doanh nghiệp. Bởi lẽ, lúc thị trường càng khó khăn, người mua càng đề cao yếu tố đảm bảo an toàn tài sản.
Nghĩa là doanh nghiệp “làm mới” lại mình hoàn toàn trong năm 2023?
Không phải “đập đi làm lại”. Trên từng hoạt động, doanh nghiệp sẽ điều chỉnh phù hợp để đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường. Với bối cảnh này, doanh nghiệp không thể dùng năng lực cũ đáp ứng yêu cầu mới.
Hàng năm, doanh nghiệp có 3 kịch bản phát triển: Tăng trưởng đột phá, tăng trưởng khả thi và tăng trưởng thấp. Năm 2023, doanh nghiệp đặt kịch bản trung bình, tức “điểm giao” giữa kịch bản khả thi và thấp. Tuy vậy, kịch bản của doanh nghiệp còn phụ thuộc vào các biến số của thị trường bên ngoài. Năm 2023 được nhận diện là có nhiều yếu tố khó đoán định.
Tuy nhiên, tôi nhận thấy, doanh nghiệp mình đang có cơ hội nhiều hơn rủi ro. Lý do, doanh nghiệp đang sở hữu nguồn lực chất lượng, được đào tạo bài bản, đồng thời, tính đến thời điểm này, cũng chưa nợ vay ngân hàng.
Ông nhận định thế nào về cơ hội của thị trường năm 2023 với doanh nghiệp, với người mua?
Kinh tế Việt Nam đang ổn định hơn các nước trong khu vực. BĐS Việt Nam đang nhận được sự quan tâm tích cực từ dòng vốn đầu tư nước ngoài. Đây chính là động lực vĩ mô để các nhà đầu tư nhìn nhận thị trường BĐS trong dài hạn. Nếu không quyết định mua BĐS bây giờ thì tương lai sẽ còn khó khăn hơn.
Thời khắc để người mua ra quyết định rất quan trọng. Thậm chí, có những BĐS có tiền chưa chắc đã mua được.
Trong năm 2023 sẽ là cơ hội cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư cá nhân. BĐS nhu cầu ở thực sẽ dẫn dắt thị trường, tập trung vào các dự án đầy đủ pháp lý.
Hiện thị trường đang tạo ra câu chuyện khá thú vị: Người mua nhận diện được các dự án và chính sách bán hàng hấp dẫn nên đã có ý định xuống tiền. Còn người bán luôn ở trạng thái kích thích nhu cầu khách hàng bằng nhiều chương trình “hiếm có”. Đây sẽ là điểm “gặp nhau” cho thị trường địa ốc năm 2023. Trong khi đó, thị trường thứ cấp xuất hiện nhiều sản phẩm giá tốt. Cơ hội sở hữu BĐS của người mua lúc này là rất lớn.
Nhìn tổng thể thị trường, BĐS hiện nay không phải không có giao dịch nhưng người mua ở trạng thái quan sát và chờ đợi nhiều hơn. Ở một số dự án, sản phẩm thoả mãn được nhu cầu của khách hàng vẫn có giao dịch. Chưa kể, lúc khó khăn, sản phẩm được chọn lọc khá kỹ nên người mua sẽ sở hữu được BĐS tốt.
“Bệ đỡ” nào theo ông sẽ kích thích thanh khoản thị trường địa ốc trong thời gian tới?
Cơ hội với thị trường BĐS năm 2023 được nhìn nhận khá rõ từ các chính sách kinh tế. Hiện nay, về cơ chế chính sách, Chính phủ đang tìm mọi cách để tháo gỡ. BĐS đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế nên buộc nhà nước phải điều tiết để phát triển lành mạnh, ổn định. Nếu không nguồn cung thị trường sẽ tiếp tục sụt giảm mạnh.
Bên cạnh đó, câu chuyện tín dụng trong thời gian tới sẽ phải điều chỉnh và cần được điều chỉnh sớm vào năm 2023. Hiện nay, việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp, người mua nhà đều gặp khó khăn. Điều này vô hình chung khiến chi phí đầu vào tăng, tạo áp lực lên giá BĐS. Chỉ khi chính sách vốn được kích hoạt thì thị trường BĐS mới trở lại.
Hiện nay Chính phủ đã nhìn thấy hết những khó khăn của thị trường BĐS và đang hành động. Chiến lược phát triển thị trường BĐS theo hướng bền vững, lành mạnh đã nhìn thấy rõ. Tuy vậy, khả năng tác động đến thị trường như thế nào cần nhìn vào từng giai đoạn khác nhau. Chính phủ điều hành phải có giải pháp kịp thời với bức tranh phát triển thực tế của thị trường BĐS. Những điều chỉnh phải linh hoạt giữa các nhóm đối tượng thì mới phát huy hiệu quả.
Chẳng hạn, giai đoạn thị trường vừa qua điều chỉnh là cần thiết khi sốt đất khắp nơi. Tuy nhiên, chính sách tín dụng ban hành với tất cả khiến nhiều doanh nghiệp phát triển đúng chuẩn lại khó tiếp cận nguồn vốn và bị ảnh hưởng đáng kể.
Theo đó, thị trường BĐS năm 2023 cần sự hỗ trợ thanh khoản, lãi suất vay mua nhà lần đầu. Việc ban hành gói tín dụng để hỗ trợ người mua nhà là cần thiết ở giai đoạn này. Bởi, nếu thị trường không có thanh khoản thì các hệ luỵ kéo theo sau sẽ rất lớn.
Tâm lý người mua nhà có được cải thiện trong năm nay không thưa ông?
Tâm lý e dè với BĐS vẫn duy trì. Tuy nhiên, thị trường xuất hiện các nhóm người mua sẵn sàng xuống tiền thay vì chờ đợi như năm vừa qua. Trong năm 2023, họ không ở trạng thái bi quan thái quá.
Chi phí vốn đều tăng, khiến giá BĐS khó giảm trong tương lai. Đây là điều mà nhiều nhà đầu tư đã nhận diện được.
Nhà đầu tư đang có xu hướng giữ tiền mặt, gửi tiết kiệm hoặc chuyển dòng tiền vào các kênh khác trước khi nghĩ đến BĐS. Ông nghĩ sao?
Có thực tế, cơ hội BĐS gia tăng lớn hơn nhiều việc nhà đầu tư giữ tiền mặt. Hiện nay, do cơ hội của thị trường chưa rõ ràng nên nhiều người chưa quyết định với BĐS. Họ giữ tiền mặt, gửi ngân hàng hoặc chuyển dòng tiền linh động vào một số kênh khác nhau.
Những người có dòng tài chính tốt vẫn âm thầm tìm kiếm cơ hội với BĐS. Năm 2023 là năm không dành cho số đông. Đó là năm của những nhà đầu tư có kinh nghiệm và thực lực tài chính. Thị trường sẽ chọn lọc năng lực nhà đầu tư rất rõ nét trong năm nay.
Nhiều nhóm ngành có thu nhập tốt trong năm 2022 nhưng họ quan sát thị trường, chưa ra quyết định. Bước sang năm 2023, nhà đầu tư sẽ “xuống tiền”.
Chưa kể, trong tâm lý chung của người dân Việt Nam, BĐS vẫn là kênh tích sản được ưu tiên lựa chọn.
Lời khuyên của ông dành cho nhà đầu tư cá nhân và người mua có nhu cầu ở thực trong năm 2023 là gì?
Nên xuống tiền khi chọn được BĐS đúng tiêu chí đầu tư. Khi nhà đầu tư đã nắm rõ về nhóm sản phẩm, giá mua, hiệu quả… thì nên mua, không cần chờ vào thời điểm nào. Bởi lẽ, khi thị trường sôi động, giá BĐS đã nhích lên rồi. Lúc thị trường đang yếu thanh khoản là cơ hội dành cho những người có trải nghiệm và nhanh nhạy.
Bức tranh vĩ mô năm 2023 có nhiều điểm sáng tích cực. Theo đó, nhà đầu tư ra quyết định thời điểm này đang có nhiều lợi thế. Thị trường BĐS dự báo sẽ bắt đầu tăng trở lại từ quý 2/2023.
Cơ hội sẽ đến với các nhà đầu tư nắm bắt thị trường. Chẳng hạn, với những BĐS kinh doanh như shophouse, giá cả hiện tại đang khá tốt. 5 - 10 năm tiếp theo giá có thể tăng gấp đôi. Cơ hội không dễ gì diễn ra lần hai.
Hiện nay có rất nhiều người đầu tư BĐS thầm lặng. Họ quan sát nhiều hơn, tìm hiểu kỹ hơn, cẩn trọng hơn và ra quyết định chuẩn xác hơn. Họ là lớp đầu tư có kiến thức và ít bị dẫn dắt bởi đám đông.
Xin cảm ơn ông!
CÙNG CHUYÊN MỤC
