Ông Lưu Ngọc Long, Chủ tịch Tràng An Group.
Một năm phức tạp của thị trường bất động sản
Nhìn lại một năm đã qua – 2022, ông nhận định như thế nào về thị trường bất động sản?
Năm 2022, thị trường bất động sản biến động rất phức tạp, trầm lắng bởi nhiều yếu tố. Đầu tiên là yếu tố chính trị. Cuộc chiến tranh Nga – Ucraina trên thế giới dẫn tới đứt gãy nguồn cung về dầu, ảnh hưởng đến các nền kinh tế thế giới, và tác động đến Việt Nam. Thứ hai, với việc tăng lãi suất cộng lạm phát tại Mỹ gia tăng, Việt Nam cũng có động thái điều chỉnh tăng lãi suất nhiều lần. Ngay sau đó là cuộc chạy đua lãi suất gửi tiết kiệm của các ngân hàng Việt Nam.
Thứ ba, vì dịch Covid-19, Trung Quốc thực hiện chính sách đóng cửa kéo dài, kéo theo đứt gãy chuỗi cung ứng. Nằm kề cận Trung Quốc, Việt Nam cũng chịu tác động.
Thứ tư, công cuộc “đốt lò” đang được làm quyết liệt. Thời điểm này, các chủ đầu tư không dám làm mạnh. Một số cơ quan quản lý cũng không dám đẩy nhanh thủ tục.
2022 là một năm ảnh hưởng bởi dịch bệnh, chiến tranh trên thế giới, dấu hiệu suy thoái của nền kinh tế thế giới, lo ngại về lạm phát, tâm lý “phòng thủ” của chủ đầu tư, một số cơ quan Nhà nước… Đó là một năm đầy phức tạp.
Thị trường bất động sản đi qua một năm đầy biến động.
Trước những khó khăn, nhiều doanh nghiệp buộc phải cắt giảm nhân sự, chi phí, thu hẹp quy mô hoạt động. Với Trường An, 2022 là một năm như thế nào?
Trường An là một đơn vị nghiên cứu đánh giá, đưa ra chính sách dự báo và tư vấn cho các chủ đầu tư giải pháp, chiến lược phù hợp với tình hình thị trường. Chúng tôi không phải là đơn vị trực tiếp triển khai bán hàng dự án mà giống như “cơ quan đầu não” tư vấn cho chủ đầu tư. Thế nên, thời điểm này, chúng tôi phải làm việc nhiều hơn bởi có quá nhiều biến số, vấn đề xảy ra. Không chỉ phải tư vấn giải pháp cho chủ đầu tư trong thời điểm thị trường trầm lắng, mà còn phải đưa ra kiến nghị giải pháp để bảo toàn vượt qua được giai đoạn khó khăn như hiện nay.
Ví dụ như vấn đề cắt giảm chi phí, nhân sự, khi nguồn thu không có, hay toàn bộ chiến dịch marketing dự án cũng phải dừng bởi hiện tại không phải là thời điểm thích hợp. Giai đoạn này sẽ cắt giảm những chi phí không thiết yếu và tập trung nguồn lực khi thị trường có dấu hiệu tích cực sẽ bắt đầu đẩy mạnh hoạt động bán hàng, quảng cáo.
Chúng tôi dự đoán vào thời điểm cuối năm 2023, thị trường sẽ xuất hiện tín hiệu tích cực. Chúng tôi cũng khuyến nghị một số chủ đầu tư chuyển hướng sang lĩnh vực khác như năng lượng, bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp hoặc bất động sản tầm trung– những thị phần còn nhiều tiềm năng. Còn về bất động sản cao cấp và siêu cao cấp, hiện tại rất khó bán.
Doanh nghiệp địa ốc chuyển hướng làm nhà ở xã hội
Liên quan đến câu chuyện phát triển nhà ở xã hội, trước đây đã có những chính sách ưu đãi nhưng chủ đầu tư vẫn không mặn mà vì lợi nhuận thấp. Trong thời điểm khó khăn đang cần dòng tiền như vậy, việc chuyển hướng tập trung phát triển nhà ở xã hội có phải là bước đi đầy mâu thuẫn với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận cao cho doanh nghiệp địa ốc?
Nhìn lại về thị trường, sau khi Covid bùng phát, đợt sóng bất động sản đã bùng nổ trên mọi phân khúc nhưng tập trung chủ yếu ở từ phân khúc trung cấp trở lên. Sức mua của người dân bung ra sau khoảng thời gian bị dồn nén. Thế nên, có những căn trị giá trăm tỷ vẫn thanh khoản bình thường.
Nhưng đến hiện tại, cục diện đã thay đổi, thị trường trầm lắng. Đây là thời khắc doanh nghiệp phải nhìn lại. Trong giai đoạn khó khăn như vậy, lợi nhuận ít cũng là lợi nhuận. Có lợi nhuận còn hơn là không có lợi nhuận.
Chủ đầu tư phải xác định giai đoạn này, họ xây nhà ở xã hội để có dòng tiền duy trì bộ máy nhân sự, trong khi hầu hết các phân khúc khác đang giao dịch rất chậm, khó mang về doanh thu.
Trong giai đoạn khó khăn như vậy, lợi nhuận ít cũng là lợi nhuận. Có lợi nhuận còn hơn là không có lợi nhuận.
Những năm vừa qua, các dự án chung cư Hà Nội “mọc” lên rất nhiều nhưng đa phần đều tập trung vào phân khúc thương mại. Như vậy, quỹ đất trong trung tâm hoặc gần kề trung tâm để phát triển nhà ở xã hội bị thu hẹp lớn. Mà nếu xây nhà ở xã hội tại khu vực vùng ven, quá xa thì lại dễ rơi vào tình trạng “ế”, không người ở. Ông nghĩ sao về điều này?
Về nguyên tắc, các tỉnh đều có bố trí quỹ đất để xây nhà ở xã hội. Thứ hai, trong các dự án lớn cũng quy định phải bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội. Vì lợi nhuận của việc thực hiện dự án nhà ở xã hội không lớn nên thời gian qua, chủ đầu tư tập trung vào phát triển nhà ở thương mại, chung cư cao cấp để thu được lợi nhuận cao hơn. Còn đến hiện tại, với dự án chưa thực hiện xây nhà ở xã hội, chủ đầu tư sẽ phải quay trở lại triển khai theo đúng quy định trên quỹ đất đã sẵn có.
Thực tế, giá nhà ở xã hội ở thời điểm hiện tại không hề rẻ, trên 20 triệu đồng/m2. Với giá nguyên vật liệu, nhân công gia tặng, liệu rằng giá nhà ở xã hội sẽ còn tăng và đồng nghĩa người mua nhà sẽ khó tiếp cận?
Khi triển khai nhà ở xã hội, chủ đầu tư đã nhận nhiều ưu đãi như tiền sử dụng đất, thuế đất…Song với chi phí nguyên vật liệu tăng, nhân công tăng, giá nhà ở xã hội sẽ không thể quá rẻ như những năm trước nhưng về phần nào, mức giá này vẫn thấp hơn so với giá căn hộ thương mại. Rõ ràng, trên một thị trường phải có sản phẩm giá thấp, tầm trung và cao cấp để phục vụ cho nhiều đối tượng khác nhau. Thì sự ra đời của loại hình nhà ở xã hội chắc chắn sẽ tiệm cận với nhóm đối tượng người thu nhập thấp.
Nguồn cung NOXH sẽ được cải thiện trong năm 2023.
Sốt đất 2023 khó xảy ra
Theo dự báo của ông, 2023 liệu sốt đất sẽ có xảy ra? Và khi nào thị trường sẽ phục hồi?
Thời gian vừa qua, sốt đất nền được nhắc lại nhiều nhất. Một số nhà đầu tư cá nhân mua lô đất lớn, sau đó phân lô, tách sổ. Song, sự hình thành của những sản phẩm này không đi cùng với tốc độ phát triển đô thị hóa, tốc độ gia tăng dân số. Nó không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế mà đơn giản chỉ phục vụ cho đầu cơ. Tức là, nhà đầu tư mua, bán chênh. Nguồn cung loại hình này rất nhiều. Và đến hiện tại, nguồn cung này dư thừa.
Thế nên, tôi nghĩ, năm 2023, người mua sẽ có nhìn nhận thực tế về giá trị của bất động sản. Sốt đất sẽ không xảy ra như thời điểm trước. Và 2023 khó có cơn sốt đất xuất hiện, nhất là khi thị trường trầm lắng.
Thị trường bất động sản hiện tại đang ở giai đoạn trầm lắng, không phải là đóng băng bởi giao dịch vẫn có dù sụt giảm so với trước. Thế nên, thị trường sẽ sớm phục hồi nhanh. Tín hiệu này nếu ở trường hợp lạc quan sẽ xuất hiện từ quý III/2023 nếu ở trường hợp lạc quan, nhưng chậm có thể bắt đầu từ quý IV/2023.
Ông đánh giá như thế nào về diễn biến các phân khúc bất động sản trong năm 2023?
Đất nền chắc chắn sẽ còn gặp khó khăn về thanh khoản. Bất động sản nghỉ dưỡng cũng tiếp tục trầm lắng. Thời gian vừa qua, một số doanh nghiệp bất động sản phát triển nhiều dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn đang vướng phải vấn đề trái phiếu, gặp khó khăn trong dòng tiền thu về. Thêm nữa, do ảnh hưởng bởi dịch, nên du lịch chưa mở cửa hoàn toàn, khách quốc tế đến Việt Nam với số lượng chưa quay trở lại thời điểm trước dịch.
Đối với bất động sản thương mại, những dự án nào đáp ứng nhu cầu thực tế, nằm khu vực trung tâm, hoặc cách trung tâm thành phố với khoảng cách gần, có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín vẫn sẽ thu hút người mua. Đặc biệt, bất động sản có giá dưới 10 tỷ sẽ dễ có thanh khoản. Nhưng để “sốt nóng”, chắc chắc là khó.
Liệu đây có phải là thời điểm tốt cho người dân tích sản?
2023 là thời điểm hợp lý để nhà đầu tư bỏ tiền vào mua bất động sản. Bởi họ sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn, cơ hội đàm phán tốt hơn. Các chủ đầu tư bây giờ trong quá trình giảm giá, chiết khấu. Những người có tiền mặt sẽ có quyền đàm phán.
- Cảm ơn những chia sẻ của ông!
CÙNG CHUYÊN MỤC
