Cung giảm, giá tăng
Theo số liệu công bố của Bộ Xây dựng về thị trường nhà ở, bất động sản quý 3/2020 cho thấy, giá nhà ở nhìn chung vẫn trong xu hướng tăng. Trong đó, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và Tp.HCM tiếp tục tăng lần lượt 0,24% và 0,35% so với quý trước. Theo Bộ Xây dựng, do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao khiến giá căn hộ tại Tp.HCM tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao.
Trong khi đó, báo cáo quý 3/2020 của JLL cũng chỉ ra, so với mức giá chào bán sơ cấp của cùng kỳ năm trước, giá căn hộ tại Tp.HCM vẫn trong xu hướng đi lên mạnh mẽ. Trong 3 tháng qua, các dự án nhà chung cư chào bán ra thị trường sơ cấp ghi nhận mức giá trung bình 2.423 USD/m2, tăng hơn 17% theo năm. Đây cũng là mức tăng cao hơn biên độ trung bình của thị trường căn hộ phía Nam 5 năm qua.
Theo đơn vị này, khảo sát trong quý 3/2020, có 4.968 căn được chào bán tại Tp.HCM, tương ứng với mức tăng 30% theo quý và hơn một nửa nguồn cung này đến từ dự án ở quận 9. Tuy nhiên, chỉ có 4 dự án có thể ký hợp đồng mua bán trong quý 3/2020, đây là một trong những mức thấp nhất trong lịch sử. Điều này cho thấy tình trạng khan hiếm nguồn cung gây ra bởi những vướng mắc pháp lý còn tồn đọng.
Theo dự báo của các chuyên gia, giá căn hộ cao cấp Tp.HCM tiếp tục đà tăng trong thời gian tới. Ảnh: Hạ Vy
Đại diện JLL cho rằng, xét chu kỳ dài hạn toàn thị trường căn hộ, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục tăng giá trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung. Dưới tác động của Covid-19, để gia tăng doanh số, CĐT đưa ra những chính sách bán hàng hấp dẫn như gia hạn lịch thanh toán, hỗ trợ thời gian ân hạn lãi suất dài hơn, hoặc tặng phí quản lý trong 2 năm thay vì giảm giá.
Còn theo số liệu từ CBRE Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm, xu hướng sụt giảm nguồn cung diễn ra cả ở thị trường TP.HCM và Hà Nội. Tổng căn hộ chào bán ra thị trường ở TP.HCM chỉ hơn 9.200 căn, giảm 57% so với cùng kỳ còn Hà Nội là 10.700 căn, giảm 67%. Nguồn cung giảm là yếu tố giúp mức giá ở Hà Nội duy trì ổn định, trong khi ở TP.HCM vẫn tiếp tục tăng 6%,
Tại hội nghị bất động sản 2020 của Forbes Việt Nam, dự báo thị trường năm 2021, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Vietnam cho rằng, số lượng căn hộ chào bán tại Tp.HCM dự kiến đạt 17.000 - 18.000 căn hộ. Tỷ lệ chào bán thành công đạt tương ứng, vào khoảng 16.000 - 17.000 căn. Mức giá chung thị trường tiếp tục tăng 5 - 7%.
"Điểm nóng" Thủ Thiêm
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tính từ quý 1/2017 đến hết quý 4/2019, giá căn hộ chào bán trên địa bàn 3 quận khu Đông là Q.2, Q.9 và Q.Thủ Đức đang có xu hướng tăng nhanh và mạnh nhất thị trường Tp.HCM, nhất là dòng sản phẩm chung cư cao cấp. Bình quân giá bán căn hộ tại khu Đông đã tăng gần 45% chỉ sau 3 năm, cao hơn 1,5 lần so với mức bình quân toàn thành phố.
Tốc độ tăng giá mạnh nhất được ghi nhận ở khu vực Thủ Thiêm, Q.2. Nếu lấy giá bình quân căn hộ trên bán đảo Thủ Thiêm hồi đầu năm 2017 làm mốc tham chiếu, trong vòng 3 năm (tính đến quý 4/2019), giá chào bán căn hộ tại khu vực này đã tăng gần 2,5 lần.
Hiện tại, dù thị trường vừa bước qua 2 đợt dịch Covid - 19, nhưng mức giá căn hộ sơ cấp ở Thủ Thiêm vẫn giao dịch ở mức trên dưới 150 triệu đồng/m2.
Ghi nhận các đợt mở bán gần đây tại 2 dự án The Metropole và The River đều có tỷ lệ tiêu thụ khoảng 90% rổ hàng. Mặt bằng giá duy trì ở mức cao cũng kéo theo sự điều chỉnh thị trường theo hướng bền vững. Ở phân khúc cao cấp, tỷ lệ người mua để ở thực và đầu tư dài hạn đang chiếm tỷ trọng lớn, thay vì đầu cơ, lướt sóng như trước đây.
Hay, liền kề khu vực này, dự án Paris Hoàng Kim cũng ghi nhận mức tiêu thụ 95% lượng sản phẩm đã công bố đợt 1. Trong đợt chào bán tiếp theo vào tháng 12/2020, chủ đầu tư dự kiến tiếp tục tăng giá dự án này lên từ 5% theo tiến độ dự án. Mặc dù vậy, giới đầu tư BĐS vẫn đánh giá mức giá này vẫn còn biên độ lợi nhuận khá tốt cho khách hàng nếu so với mặt bằng giá của khu vực hiện tại.
TS.Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam đánh giá, trong bối cảnh trung tâm Tp.HCM không còn quỹ đất để đầu tư, Khu đô thị Thủ Thiêm với quy hoạch trở thành khu đô thị kinh tế văn hóa xã hội tầm cỡ quốc tế, đã trở thành điểm đến hấp dẫn dòng tiền đầu tư, đặc biệt là dòng vốn FDI. Bản thân Savills đã nhận nhiều yêu cầu của nhà đầu tư nước ngoài nghiên cứu cơ hội vào Thủ Thiêm.
"Các NĐT nước ngoài thường đầu tư dự án với quy mô lớn, do đó họ ưa chuộng đầu tư vào các dự án khu đô thị được quy hoạch bài bản với cơ sở hạ tầng, cơ sở xã hội, khu đô thị Thủ Thiêm đã đáp ứng được các yêu cầu này", ông Khương nhấn mạnh.
Thực tế, Thủ Thiêm không chỉ hấp dẫn các doanh nghiệp BĐS hay quỹ đầu tư nước ngoài mà các NĐT cá nhân cũng dành sự quan tâm đặc biệt đến khu vực này. Khảo sát ở các dự án mở bán gần đây như The Metropole, The River hay Paris Hoàng Kim đều cho thấy hạn mức 30% dành cho người nước ngoài mua nhà không đủ đáp ứng nhu cầu, mặc dù mức giá cho người nước ngoài có thể chênh lệch so với người Việt Nam hàng tỷ đồng/căn hộ.
Cùng quan điểm, bà Phan Thị Bích Trâm, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Hưng Hưng Thịnh chia sẻ, nguồn cung căn hộ BĐS cao cấp tại Tp.HCM thời điểm này đã giảm nhiều so với trước đây. Dù vậy, sau dịch Covid - 19, thị trường đã có sự phân hóa mạnh, có những khu vực thừa nguồn cung, có chỗ vẫn thiếu, do mức độ hấp thụ khác nhau.
Trong đó, khu vực quận 2, đặc biệt là Thủ Thiêm, các sản phẩm chất lượng, vị trí kết nối giao thông thuận tiện, giá và giao dịch thị trường vẫn rất ổn định, thanh khoản tốt. Giao dịch hiện nay chủ yếu là nhu cầu mua để ở, đầu tư dài hạn cho thuê hoặc chờ giá tăng lên bán ra chốt lời.
Theo bà Trâm, 2 năm qua, mức giá ở khu vực Thủ Thiêm, Q.2 đã tăng khoảng 30% nhưng mức độ giao dịch, quan tâm của khách hàng không giảm xuống. Đặc biệt, sau khi thành phố Thủ Đức được thành lập, khu Đông đang lập mặt bằng giá mới. Ở Thủ Đức đã có dự án căn hộ chào giá 4.000 USD/m2, trong khi Q.9 thì đã có giá gần 60 triệu đồng/m2. Do đó, dự báo mức giá ở Q.2 sẽ tiếp tục tăng thời gian tới.
Dự báo về giá căn hộ Tp.HCM trong thời gian tới, bà Trang Bùi, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam khẳng định, giá căn hộ Tp.HCM sẽ vẫn tiếp tục đà tăng trưởng trong thời gian tới. Lý do, các quỹ đất để phát triển dự án gần trung tâm Tp.HCM không còn nhiều. Thị trường đi qua giai đoạn sàng lọc, các CĐT không ồ ạt ra sản phẩm mà các sản phẩm ra được thị trường tập trung vào chất lượng, dịch vụ, quản lý.
"Theo đó, 6 tháng đầu năm 2021 giá căn hộ Tp.HCM nói chung, căn hộ cao cấp nói chung sẽ tiếp tục tăng, nhất là các dự án đang được trông chờ như khu vực Thủ Thiêm, hoặc khu vực hướng về phía Đông của TP do quỹ đất ở vị trí tốt thuận lợi không còn nhiều để NĐT lựa chọn", bà Trang Bùi khẳng định.
CÙNG CHUYÊN MỤC
