Bất động sản nhà ở do hướng tới nhu cầu ở thực nên là phân khúc có lượng giao dịch khả quan so với nhiều phân khúc khác của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, lượng giao dịch này vẫn khiêm tốn so với những năm trước đó.
Bất Động Sản Nhà Ở 2023: Tiếp Tục Mất Cân Đối Cung Cầu Trầm Trọng
Trao đổi với bà Phạm Thị Miền, Phó Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Namcho biết, lượng giao dịch bất động sản nhà ở của năm 2023 đạt 33%, tương đương với tổng lượng giao dịch bất động sản nhà ở năm 2022. Tuy nhiên, con số này vẫn kém xa so với năm 2018 khi chỉ bằng 17% tổng lượng giao dịch của năm này.
Dù lượng giao dịch của 2023 chỉ tương đương với 2022 nhưng theo bà Miền xét cụ thể diễn biến thì qua từng quý, nguồn cung và lượng giao dịch ngày càng được cải thiện. Tổng quan thì tổng lượng giao dịch bất động sản nhà ở trong năm 2023 khó bật tăng do nguồn cung vẫn khan hiếm. Số lượng nguồn cung được mở bán, tung ra thị trường lại không phù hợp với khả năng tài chính của người mua. Cùng với đó, mặt bằng lãi suất năm 2023 giảm nhưng nhà đầu tư, doanh nghiệp vẫn chưa tiếp cận với nguồn vốn tín dụng do không đáp ứng được điều kiện vay vốn… nên nguồn cung toàn thị trường vẫn tắc nghẽn.
Lượng giao dịch bất động sản nhà ở của năm 2023 đạt 33%, tương đương với tổng lượng giao dịch bất động sản nhà ở năm 2022.Mất cân đối cung cầu tiếp tục là thực trạng của bất động sản nhà ở 2023 khi các sản phẩm cao cấp vẫn giữ vai trò chủ lực về nguồn hàng và thiếu vắng trầm trọng các sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội. Bà Miền nhấn mạnh tỷ trọng nguồn cung căn hộ giá rẻ trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán trong các năm qua liên tục giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% vào năm 2023. Căn hộ thương mại có giá dưới 25 triệu đồng “tuyệt chủng” trên thị trường. Mức giá này chỉ còn tồn tại ở các dự án NƠXH thuộc các tỉnh thành cấp 2 và cấp 3.
Đáng nói, dòng bất động sản trung cấp có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2 cũng bắt đầu khan hiếm tại Hà Nội và TP.HCM. Hiện nguồn cung căn hộ có mức giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ còn hiện diện tại các tỉnh thành vệ tinh Hà Nội và TP.HCM là Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh… Trong khi, căn hộ trung cấp đang dẫn đầu về số lượng giao dịch khi chiếm tới 43% tổng lượng giao dịch thành công. Căn hộ cao cấp đứng vị trí kế tiếp, chiếm 27%.
Bà Miền đặc biệt lưu ý, trong bối cảnh khó khăn, thị trường đã bắt đầu ghi nhận một vài khu vực tạo sốt nóng cục bộ. Cụ thể, một số dự án tái định cư giá rẻ, chỉ khoảng 3-4 triệu đồng/m2, với hạ tầng đồng bộ tại một số tỉnh thành ghi nhận mức giá bị đẩy lên gấp 2,3 lần chỉ trong 1 tháng. Sản phẩm đất đấu giá vùng ven Hà Nội và tại một số tỉnh thành có tốc độ phát triển kinh tế tốt, thu hút FDI ghi nhận mức thanh khoản ngày càng cải thiện, cạnh tranh trực tiếp với các sản phẩm đất nền thứ cấp, dự án. Trong năm 2024 và những năm kế tiếp, với sự thông thoáng hơn về chính sách, pháp luật, tình trạng mất cân đối cung cầu sẽ dần được cải thiện.
Giá Bán Bất Động Sản Nhà Ở Đã Dừng Cắt Lỗ, Đi Vào Ổn Định
Nhìn nhận về vấn đề giá bán của bất động sản nhà ở 2023, Phó Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ, nửa đầu năm 2023, giá bất động sản liên tục giảm thì sau các đợt giảm, giá đã bắt đầu duy trì ổn định. Với các sản phẩm thấp tầng, giá bán ở nhiều nơi có xu hướng giảm so với năm 2022 do các hoạt động mua bán đất đai từ nhu cầu đầu tư trước đây đẩy mặt bằng giá lên quá cao, dưới áp lực từ các khoản vay tín dụng buộc phải giảm sâu để trả nợ. Tuy nhiên, một số sản phẩm thấp tầng được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, ở vùng ven đô thị đặc biệt, thu hút nhiều người dân đến sinh sống và làm việc không giảm nhiều, mức giá sau giảm vẫn cao so với giá trị đầu tư ban đầu.
Phân khúc thấp tầng đối mặt nhiều khó khăn trong năm 2023Phân khúc căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá của thị trường bất động sản nhà ở. Giá căn hộ sơ cấp ở các dự án thuộc giai đoạn cuối, hoặc ở các phân khu mở bán tiếp theo ở các đại đô thị có mức giá liên tục tăng. Bà Miền lý giải giá chung cư cao, một phần do giai đoạn này có rất ít chủ đầu tư có dự án. Các chủ đầu tư có nguồn cung giai đoạn này hầu hết là các chủ đầu tư lớn, không gặp khó khăn về tài chính nên giá chào bán “neo” ở mức cao để thu hồi tối đa lợi nhuận.
Mặc dù giá chào bán không giảm nhưng người mua nhà vẫn được hưởng lợi về giá từ các chính sách ưu đãi chưa từng có trong cuộc đua chính sách của các chủ đầu tư. Người mua được thanh toán theo nhiều đợt, hưởng ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc với thời gian gấp 2, 3 lần so với những năm trước. Bà Miền nhấn mạnh, trên cơ sở diễn biến giá cả của năm 2023, giá cả của năm 2024 sẽ không còn tình trạng cắt lỗ ồ ạt như nửa đầu năm 2023, phân khúc thấp tầng sẽ duy trì ổn định đi ngang. Dòng sản phẩm căn hộ sẽ tiếp tục tăng giá.
Nguyễn Nam
CÙNG CHUYÊN MỤC
