Sự nhạy cảm của thị trường, theo ông Tuấn sẽ đến từ nhiều yếu tố. Thứ nhất, các luật mới liên quan bất động sản bắt đầu đi vào thực tế và ảnh hưởng đến nguồn cung cũng như tâm lý của nhà đầu tư.
Thứ hai, thị trường nhà đất, đặc biệt ở Hà Nội, đã chứng kiến một năm 2024 tăng trưởng quá nhanh về giá. Nhiều loại hình bất động sản tại Thủ đô đã tăng giá 50-60% năm vừa qua và thiết lập mặt bằng giá cao kỷ lục.
Thứ ba, các địa phương đều đang điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận thị trường, dự báo tác động đến chi phí đầu vào của các dự án đang chờ phê duyệt và các loại thuế, phí phát sinh trong quá trình mua, bán bất động sản.
Từ thực tế này, các nhà đầu tư sẽ cẩn trọng hơn trong năm nay. Các nhà đầu tư nhận thấy xu hướng tăng giá nhanh trong năm 2025 gần như không thể xảy ra nên có một bộ phận sẽ tìm cách "thoát hàng".
Khó "lướt sóng" nhà đất trong năm 2025. Ảnh: Tiểu Bảo
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, đà tăng giá trong thời gian qua đã biến thị trường bất động sản thành "sân chơi" của các nhà đầu tư. Khi giá cả bỏ xa khả năng của nhóm người mua ở thực, tăng ảo thì giao dịch giảm sút, thị trường buộc phải tự điều tiết theo hướng đi ngang hoặc giảm giá. Theo đó, thị trường bất động sản trong thời gian tới khó “nóng sốt” bất thường như giai đoạn trước. Thị trường bất động sản năm 2025 sẽ có sự điều chỉnh theo hướng lành mạnh và bền vững hơn.
Cũng chia sẻ về vấn đề: Liệu có cơ hội “lướt sóng” bất động sản trong năm 2025, ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư bất động sản kì cựu Tp.HCM cho hay, năm 2025, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi, nhưng để nói “lướt song” trở lại thì chưa hẳn. Lướt sóng chỉ hiệu quả khi thị trường cực kỳ sôi động, nguồn cung và cầu tăng mạnh, giá có thể nhảy vọt trong thời gian ngắn. Còn hiện tại, dù có cơ hội ở một số phân khúc nhất định, nhưng rõ ràng việc đầu tư theo kiểu "xuống tiền hôm nay, lời ngay tháng sau" không còn dễ dàng như trước.
Theo ông Kiên, phân khúc nhà phố vốn lớn, thanh khoản chậm hơn chung cư, nên đa phần là đầu tư dài hạn hoặc tích lũy tài sản. Nếu muốn lướt sóng, chỉ có một cách là mua được giá rẻ hơn thị trường từ 10% trở lên và sang nhượng ngay trong giai đoạn đặt cọc, thường là 3 tháng. Thế nhưng, thực tế bây giờ, tìm được hàng rẻ hơn 10% rất khó, chưa kể thị trường chưa đủ nóng để đẩy giá sang tay nhanh.
Với chung cư thì có hai nhóm: Sơ cấp (mua từ chủ đầu tư) và thứ cấp (mua từ người đã nhận nhà). Với sơ cấp, giá mở bán bây giờ đã rất cao, hầu hết giá trên 80 triệu đồng/m2, nên khó có chuyện mua xong lướt nhanh để bán chênh lệch 100 triệu/m2 trong vòng một năm. Hơn nữa, đóng tiền theo tiến độ mà không chắc ra hàng được thì rủi ro rất lớn.
Trong khi đó, chung cư thứ cấp có thể có cơ hội, nhất là ở Tp.HCM, vì giá của những căn hộ đã bàn giao vẫn có thể tăng theo giá các dự án mới mở bán. Nhưng ở Hà Nội, cuối 2023 – đầu 2024 đã có đợt tăng giá mạnh bù lại 4 năm chững lại, nên biên độ tăng tiếp sẽ không cao.
“Theo tôi, đầu tư dài hạn vẫn là phương án an toàn hơn, thay vì chạy theo lướt sóng ngắn hạn. Nếu thị trường có sóng, thì cũng chỉ xuất hiện ở một số khu vực, phân khúc nhất định và trong những khoảng thời gian ngắn. Với bối cảnh hiện tại, tốt nhất nên chọn những bất động sản có thể khai thác dòng tiền, vừa giữ giá trị tài sản, vừa giảm áp lực tài chính thay vì kỳ vọng vào “chuyền lửa nhanh” hưởng chênh lệch giá”, ông Kiên chia sẻ.
Thị trường sẽ xuất hiện sóng cục bộ nhưng khó nóng sốt như giai đoạn trước. Ảnh: Tiểu Bảo
Nhận định về phân khúc đất nền 2024, các chuyên gia trong ngành cho rằng, dù có thể xuất hiện những cơn sốt nóng cục bộ nhưng thị trường đất nền khó sốt như giai đoạn trước.
Theo ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty bất động sản Tín Thành, về mặt tích cực, thị trường đất nền đang đón những thay đổi theo hướng tốt hơn từ hành lang pháp lý mới. Các Luật đang giúp quy trình rõ ràng hơn, giảm rủi ro về pháp lý cho doanh nghiệp và người mua. Đồng thời, Luật mới hạn chế những chủ đầu tư ăn xổi, loại nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn ra khỏi cuộc chơi, đưa thị trường về đúng bản chất "năng lực và tầm nhìn dài hạn sẽ quyết định thành công".
Dẫu vậy, ông Duyệt cũng thừa nhận, việc siết phân lô bán nền tại các đô thị lớn sẽ khiến loại hình đất thổ cư, đất nền sổ đỏ hiện hữu gia tăng sức nóng. Giá đất dự kiến có thể tăng và giao dịch khởi sắc, nhất là tại Tp. HCM và những khu vực có lợi thế hạ tầng. Theo ông Duyệt, không loại trừ khả năng sẽ có sóng cục bộ ở những khu vực có quy hoạch hạ tầng lớn hoặc gần các dự án trọng điểm, khu đô thị và khu công nghiệp... nhưng trên bình diện toàn thị trường thì thanh khoản đất nền vẫn sẽ khó khăn".
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group cùng quan điểm rằng, nguồn cung đất nền dự kiến tăng nhưng khó có sự đột biến. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường còn chưa hồi phục, đất bán giá cao khó lòng được hấp thụ. Giao dịch vì vậy nhiều khả năng tiếp tục đi ngang trong năm nay.
CÙNG CHUYÊN MỤC
