Ảnh minh họa.
Khảo sát cho thấy, giá căn hộ sơ cấp ở Hà Nội mở bán thời gian qua đang dao động ở mức giá từ 50-80 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án căn hộ hạng sang có giá từ 80-230 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án căn hộ thứ cấp (chung cư cũ đã sử dụng mua đi bán lại) dù đã tăng phi mã từ cuối năm 2023 đến nay nhưng vẫn có mức giá dao động từ 30-70 triệu đồng/m2. Mức giá này phù hợp với tài chính của nhiều người có nhu cầu mua để ở.
Trước tình trạng nguồn cung mới mở bán chung cư khan hiếm, giá tăng cao khiến nhiều người có nhu cầu về nhà ở tìm đến với thị trường thứ cấp, tìm mua các dự án đã đi vào sử dụng 5-10 năm. Chính nhu cầu này đã mở đường cho các nhà đầu tư hay môi giới có tiềm lực tài chính nhảy vào đầu tư phân khúc chung cư. Tuy nhiên, với những căn hộ đã quay tay nhà đầu tư/môi giới thì giá cao khiến người mua có nhu cầu thực khốn khổ.
Chia sẻ về hành trình đi tìm mua chung cư ở khu vực Hoàng Mai, anh Minh Đức cho hay: “Hồi tháng 6, tôi đi xem một căn chung cư được môi giới báo giá 3,6 tỷ đồng. Đến tháng 9, một môi giới khác dẫn tôi đi xem nhà và trùng hợp dẫn vào đúng căn mà tôi xem hồi tháng 6. Điểm đáng chú ý, căn chung cư này đã được sơn lại, sắp xếp đồ nội thất cơ bản và rao bán với giá 4 tỷ đồng”.
Nhà đầu tư/môi giới mua chung cư cũ rồi tân trang lại bán với giá cao. (Ảnh minh họa)
Theo tìm hiểu của anh Đức, ban đầu chủ rao bán hơn 3 tháng không có khách mua, chủ nhà đã chủ động hạ giá chào 200 triệu đồng còn 3,4 tỷ đồng. Sau đó, căn chung được sang tay cho một nhà đầu tư. Họ về sắp xếp những đồ nội thất cơ bản rồi sửa sang lại và rao bán 4 tỷ đồng chỉ sau đó 1 tháng.
“Cũng may tôi đã xem qua căn nhà trước khi sửa sang nên biết chất lượng nhà ban đầu ra sao. Nếu như xem lúc nhà đầu tư đã sửa sang xong thì nhìn thấy căn hộ sạch đẹp, được thiết kế lại phù hợp với thị hiếu và công năng sử dụng hiện nay có thể tôi cũng mua”, anh Đức chia sẻ.
Trường hợp anh Duy Hiếu cũng gặp cảnh tương tự. Hồi tháng 5, anh có đi xem căn chung cư ở khu vực Thanh Trì với mức giá 3,2 tỷ. “Môi giới vừa dẫn đến căn hộ thì chủ nhà báo vừa nhận cọc của một khách khác. Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu, môi giới làm việc với tôi có báo thấy căn hộ chủ rao với giá rẻ, có một môi giới khác ôm đầu tư. Môi giới này sửa chữa lại rồi bán với giá trên trời 4 tỷ đồng chỉ sau chưa đầy 3 tuần”, anh Hiếu cho hay.
Bên cạnh đó, cũng có trường hợp căn hộ không có tân trang lại nhưng cũng rao bán với mức giá tăng từ 500 triệu đồng đến gần 1 tỷ đồng. Đơn cử, một căn hộ 115m2 nằm trên đường Nguyễn Trãi đang được rao bán với mức giá 6,3 tỷ đồng. Nhưng cách đó chưa đầy 2 tuần, căn hộ này được rao bán với giá 5,6 tỷ đồng. Được biết, chủ nhà có rao bán căn hộ này trên nhóm cư dân. Một cư dân là nhà đầu tư đã xuống tiền mua ngay với giá thấp hơn rao bán trên thị trường. Do làm việc trực tiếp với chủ, không phải thông qua môi giới, nhà đầu tư không mất thêm chi phí hoa hồng môi giới. Và khi vừa sang tay xong, nhà đầu tư này đã rao bán tăng lên 700 triệu đồng.
Theo tìm hiểu thực tế từ các văn phòng môi giới và các môi giới, từ cuối năm 2022, sau một thời gian đầu tư vào đất nền ở các tỉnh, nhà đầu tư đã quay trở lại thị trường Hà Nội và đổ tiền đầu tư vào phân khúc chung cư. Nhiều nhà đầu tư săn tìm căn hộ cũ rồi tân trang lại để bán nhằm “ăn” chênh lệch.
Chị Cao Dung - môi giới khu vực Thanh Xuân (Hà Nội) cho biết, ở phân khúc chung cư, hầu hết các dự án hiện đều có xu hướng rumor - tức là giá dự kiến không chính thức của một dự án được chủ đầu tư (thông qua các kênh bán hàng) đưa ra, mức giá này đi trước thị trường 3-5 năm, nhằm tối đa hóa lợi nhuận.
Điều này khiến giới đầu tư/đầu cơ không mặn mà vì cơ hội lướt sóng nhanh, ăn chênh lệch không cao. Do đó, các nhà đầu tư tìm đến các căn hộ cũ với tầm giá từ 3-4 tỷ đồng, diện tích nhỏ để đầu tư. Họ bỏ ra một mức phí tu sửa không quá nặng, mức lợi nhuận chênh kỳ vọng là 200-300 triệu đồng/căn.
Tuy nhiên, theo chị Dung, từ cuối năm 2023 đến nay, đầu tư vào chung cư cũ bắt đầu có sự cạnh tranh gay gắt hơn. Một phần là do ngày càng nhiều nhà đầu tư nhảy vào, phần khác là bởi giá nhà cũ cũng ngày càng tăng lên khiến biên lợi nhuận giảm xuống.
“Nhà đầu tư tìm được những căn giá mềm trên thị trường hiện nay không hề dễ. Và một thực tế, giá căn chung cư cũ hiện nay đã rao ở mức “ngáo” khiến cho cả nhà đầu tư và người mua ở thực ngán ngẩm. Với mức giá “trên trời”, tâm lý của người mua ảnh hưởng sinh ra tâm lý trì hoãn mua nhà, chờ đợi tình hình giá diễn biến ra sao hoặc họ chuyển hướng sang mua nhà đất với mức tăng giá ổn định hơn. Do đó, hiện nay hình thức đầu tư căn hộ cũ rồi tân trang lại cũng không còn ngon ăn”, chị Dung chia sẻ.
CÙNG CHUYÊN MỤC
