Định giá nhà đất là cách xác định giá của một sản phẩm cụ thể tại một thời điểm nhất định. Người bán tự định giá để có thể bán được tài sản với giá tốt nhất. Về phía người mua, việc tự định giá sẽ hạn chế việc bị mua với giá cao hơn so với mặt bằng giá tại khu vực và thời điểm đó. Có nhiều phương pháp tự thẩm định giá mà người bán và người mua có thể tham khảo áp dụng.
Thẩm định qua vị trí
Yếu tố đầu tiên cần lưu ý khi tự thẩm định giá nhà đất chính là vị trí của sản phẩm. Khi đánh giá vị trí, bạn cần trả lời những câu hỏi: Sản phẩm nằm tại quận, huyện, khu vực nào? Vị trí tiếp giáp ra sao (nằm ở mặt đường hay trong hẻm, đường lớn hay nhỏ, hẻm chính hay phụ)? Các tiện ích xung quanh ra sao? Tiềm năng phát triển thế nào?
Nếu nhà đất nằm tại khu vực sầm uất, mặt tiền đường lớn, thuận lợi cho kinh doanh, buôn bán thì chắc chắn sẽ có giá cao hơn nhà đất nằm trong hẻm.
Thẩm định qua tình trạng nhà đất
Song song với vị trí, bạn cần đưa ra đánh giá dựa vào chất lượng, tình trạng của bất động sản. Đối với đất, bạn cần trả lời câu hỏi đất có địa chất tốt hay xấu. Đối với nhà, bạn cần phân loại, xác định nhà thuộc cấp 1, cấp 2, cấp 3 hay cấp 4; là nhà cao cấp hay phân khúc bình dân; thời điểm xây dựng là khi nào để tính khấu hao tài sản…
Định giá nhà đất là cách xác định giá của một sản phẩm cụ thể
tại một thời điểm nhất định. Ảnh minh họa
Thẩm định qua các bất động sản tương đồng
Một phương pháp định giá phổ biến là dựa trên giá bán của các sản phẩm tương đồng về vị trí, diện tích… để làm cơ sở đánh giá sản phẩm mà mình đang quan tâm. Bạn có thể đi khảo sát giá tại những căn nhà đang treo biển rao bán thuộc khu vực bạn đang xem xét.
Hoặc bạn cũng có thể hỏi thêm thông tin từ những nhà lân cận khu nhà, đất đang rao bán. Nếu thị trường nhà đất khu vực đó đang nóng, bạn có thể tăng giá bán thêm khoảng 10% so với giá mà bạn thẩm định. Còn nếu thị trường ảm đạm, bạn có thể ấn định giá bán bằng giá bạn khảo sát cộng thêm khoảng 5%.
Thẩm định giá qua bảng giá đất
Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc TW sẽ có bảng giá nhà đất riêng. Bạn không thể bỏ qua công cụ này khi thẩm định giá đất. Ngoài ra, bạn cũng nên tham khảo thêm giá thị trường trên các website, các trang rao vặt uy tín về bất động sản.
Chỉ cần xác định được vị trí sản phẩm, bảng giá đất và giá tham khảo trên thị trường là bạn đã có thể tự định giá nhà đất một cách tương đối chính xác.
Thông thường, giá nhà đất sẽ bằng giá trên bảng giá đất của khu vực mà nhà nước quy định nhân thêm khoảng 3,8-4,5 lần. Tỷ lệ này đã được các chuyên gia tính toán dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định với giá đất thực tế trên thị trường.
Ngoài những cách mà bạn có thể tự thực hiện trên, để đảm bảo chính xác và an tâm hơn, bạn có thể bỏ thêm chi phí để thông qua môi giới nhà đất hoặc ngân hàng để định giá. Các môi giới là người theo sát thị trường, biết rõ giá cả nên sẽ cung cấp cho bạn thông tin một cách nhanh chóng và chính xác nhất về giá đất qua các thời kỳ.
Ngân hàng khá chặt chẽ khi thẩm định tài sản bất động sản để cho vay nên người mua sẽ cảm thấy an tâm hơn. Tuy nhiên phương thức này tốn nhiều thời gian nên người mua có thể vụt mất cơ hội vì chậm đưa ra quyết định. Vì ngân hàng định giá ở mức an toàn nên giá trên thực tế có thể cao hơn 10-20%.
Để đưa ra nhận định cuối cùng về giá nhà đất, bạn nên tổng hợp kết quả từ từng phương pháp riêng lẻ. Bởi giá trị của nhà đất được quyết định dựa trên nhiều yếu tố từ vị trí, chất lượng, tiện ích, pháp lý, quy hoạch… Việc đánh giá, so sánh từng yếu tố càng chi tiết thì kết quả thẩm định giá càng chính xác, hữu ích.
Phùng Dung (TH)
