Thưa ông, giá bất động sản Hà Nội thời gian qua tăng rất mạnh, thị trường “nóng” sớm hơn, vượt tất cả những dự báo trước đó. Theo ông đâu là nguyên nhân chính?
Thị trường bất động sản bây giờ đang diễn biến nhanh hơn so với tất cả các nhận định trước đó, chủ yếu là do lượng tiền gửi của các khách hàng đã tồn đọng ở trong ngân hàng một thời gian quá dài, khoảng 8 triệu tỷ đồng. Trong khi đó, hơn một năm qua Ngân hàng Nhà nước liên tục chỉ đạo các ngân hàng thương mại giảm lãi suất, đến thời điểm này lãi suất huy động ngắn hạn đã về mức thấp nhất trong lịch sử khi chạm mốc 1,7%.
Áp lực từ nguồn tiền đang gửi tiết kiệm đổ ra ngoài thị trường rất lớn. Trong khi, nền kinh tế muốn hấp thụ một lượng tiền lớn như vậy sẽ mất khá nhiều thời gian.
Với nhu cầu giữ tài sản, tức là giữ tiền sao cho an toàn thì vàng và đô la không còn là kênh đầu tư tốt khi giá đã tăng rất khủng khiếp. Như vậy, còn lại bất động sản đang là kênh hút vốn khi giá vẫn đang ở đáy sau 2 năm giảm sâu.
Thời gian vừa qua, thị trường chứng kiến sự tăng giá "đột biến" của phân khúc căn hộ chung cư. Vậy sau "sóng chung cư", ông nghĩ phân khúc kích nổ tiếp theo là gì?
Với mức lãi suất như hiện nay để tiền ngân hàng thì “lỗ”, mua lại bất động sản Hà Nội càng lỗ vì vừa bán xong giá đã tiếp tục tăng. Đầu tư vàng thực sự không phải cuộc chơi của tất cả mọi người bởi giá vàng trồi sụt bất thường, đồng đô la thì liên quan nhiều đến xuất nhập khẩu, chính trị. Chính vì thế, những người vừa bán nhà ở Hà Nội, họ đang gặp một bi kịch rất lớn. Họ phải giải ngân dòng tiền vào bất động sản ở khu vực giá rẻ hơn, chưa bị tác động của dòng tiền mới, giá đang ở ngưỡng thấp.
Sản phẩm họ tìm đến phải có giá trị pháp lý vững vàng. Họ không thể bán một căn chung cư có sổ đỏ mà đi mua một bất động sản chưa có đủ điều kiện pháp lý ở chỗ khác. Chính vì thế, bất động sản có sổ đỏ là tuyệt vời nhất, và đặc biệt phải có tiềm năng tăng giá.
Ngoài ra, sản phẩm đấu giá đất tại các tỉnh cũng sẽ rất tốt do tọa lạc ở vị trí trung tâm, sạch pháp lý. Đặc biệt là 2 năm vừa qua các tỉnh gần như không đấu giá thành công và theo nguyên tắc các phiên đấu giá lần sau, giá sẽ giảm. Như vậy giá đấu tại các tỉnh cũng đang rất phù hợp.
Chính vì thế, tôi nghĩ rằng, sau sự sốt nóng của bất động sản Hà Nội thì trước sau gì cũng lan sang các tỉnh khác. Đó có thể là các sản phẩm đất đấu giá hoặc các sản phẩm nằm ở trung tâm các tỉnh.
Rõ ràng hầu hết các phân khúc đều tăng, có sự phục hồi rõ rệt, nhưng duy nhất bất động sản nghỉ dưỡng là vẫn còn "nằm im, bất động". Theo ông, nguyên nhân là từ đâu?
Tôi cho rằng, khi thị trường khôi phục thì phải theo từng bước, mỗi bước thì lại dẫn dắt từng dòng bất động sản khác nhau.
Như tôi đã nói trên, nhu cầu hiện tại của đa số người dân và các nhà đầu tư là "cần giữ tài sản" thì phải quay lại định vị: Đâu là tài sản và đâu là tài sản "bền vững"? Thế nên, rõ ràng đất thổ cư, đất đã có sổ, đất đấu giá… sẽ là những sản phẩm sẽ được thị trường tiêu thụ trước tiên và có dấu hiệu phục hồi trước. Sau đó là mới đến các dòng bất động sản khác ở ngoài tỉnh xa hơn như bất động sản khu công nghiệp. Và cuối cùng là đến dòng sản phẩm “trang sức, trang trí” là bất động sản nghỉ dưỡng.
Điều này, có nghĩa rằng là, chúng ta sẽ phải chờ từng phân khúc phục hồi. Trong khi, bất động sản nghỉ dưỡng vốn dĩ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: Tăng trưởng nền kinh tế, các chính sách du lịch của Nhà nước, hay phải có điểm thú vị mới, thu hút tại các địa điểm du lịch là gì...
Vậy ông đánh giá cơ hội nào, kỳ vọng nào cho phân khúc này trong thời gian tới?
Theo quan điểm của tôi, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ có thể tạo ra dòng tiền tốt. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, quy luật của thị trường là sẽ phải đi từng bước, phục hồi từng dòng chứ không thể đốt cháy giai đoạn.
Quy luật thị trường là yếu tố đầu tiên. Yếu tố thứ 2 là bất động sản nghỉ dưỡng còn liên quan đến các chính sách phát triển ngành du lịch, bao gồm chính sách miễn thị thực, quy định về xuất nhập cảnh, hạ tầng giao thông, việc nâng cấp hệ thống sân bay... Đặc biệt, tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình bất động sản căn hộ nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp nghỉ dưỡng… thời gian tới có thể đem hy vọng trở lại cho chủ đầu tư và các nhà đầu tư.
Trải qua thời điểm khó khăn, ngành du lịch Việt Nam đang có xu hướng phục hồi và phát triển mạnh mẽ với những chuyển biến tích cực. Điều này được kỳ vọng là động lực tăng trưởng, thúc đẩy cho bất động sản nghỉ dưỡng phát triển trở lại.
Yếu tố thứ 3 là liên quan đến nền kinh tế nói chung. Tôi quan sát thấy, mức độ hấp thụ vốn của các doanh nghiệp từ đầu năm đến nay chưa thực sự là tốt. Thực tế, cuối năm 2023, để đạt được mức tăng trưởng tín dụng 135% theo như Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo với các ngân hàng trong hệ thống thì các ngân hàng cũng đã phải rất cố gắng để chạy chỉ tiêu đó.
Vì vậy, khi thể trạng nền kinh tế chưa khỏe hẳn, việc các chủ đầu tư đang cần là phải lựa chọn một sản phẩm đúng, mà còn phải ở vị trí đúng, giá đúng thì mới tránh được các sai lầm không đáng có. Và cũng không nên vì thấy thị trường đang tăng, rồi lại ào ào đi mua những thứ không đúng nhu cầu, không đúng quy luật của thị trường. Điều này rất dễ dẫn đến thất bại.
Như vậy, các doanh nghiệp bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sau thời gian tìm hướng đi cũng đã cơ cấu lại định hướng phát triển phân khúc này phù hợp với thị trường, thay vì chỉ cung cấp sản phẩm đơn thuần, các chủ đầu tư đã bắt đầu chuyển đổi công năng sản phẩm tích hợp các yếu tố văn hóa địa phương, đặc trưng cộng đồng, thiên nhiên vào dự án danh cho du khách.
Tóm lại, cùng với đà hồi phục dần của thị trường, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có nhiều triển vọng để phát triển trở lại nhờ vào những xung lực chính đó.
Xin cảm ơn ông!
CÙNG CHUYÊN MỤC
